?

Log in

No account? Create an account
Прелести аутсорсинга или «всё включено»

Увы, такая замечательная услуга как комплексная эксплуатация встречается в нашем городе крайне редко. Причин тому две: одна нетривиальная, другая банальная. Во-первых, основные потенциальные заказчики (а это крупные корпоративные клиенты) часто испытывают недоверие к возможностям УК. Что, впрочем, неудивительно - действительно комплексную услугу во всем Петербурге способны предоставить только две-три компании. Во-вторых (вытекает из «во-первых»), стоимость комплексной эксплуатации довольно высока, не в последнюю очередь из-за слабой конкуренции.
Описание самой услуги звучит просто и понятно. Эксплуатация недвижимости - это, прежде всего, сервис для комфортного и безопасного нахождения людей в зданиях различного функционального назначения. Собственно, «комфорт» и «безопасность» - ключевые слова. Однако за простотой формулировок кроется серьезная, напряженная и планомерная работа. В комплексное обслуживание недвижимости, как правило, входят следующие мероприятия:
• мониторинг технического состояния инженерной инфраструктуры и элементов конструкций;
• планово-предупредительные и профилактические работы по обслуживанию инженерной инфраструктуры и элементов конструкций, регулировка и наладка оборудования;
• подготовительные работы к сезонной эксплуатации;
• выполнение функций ответственных за тепло, ведение технической документации объекта;
• представление интересов собственника перед поставщиками энергоресурсов и контролирующими органами;
• обеспечение процесса эксплуатации оборудованием и расходными материалами;
• ликвидация последствий аварий.
Преимущества передачи обслуживания зданий на аутсорсинг очевидны. Особенно это касается случая, когда здание используется для обеспечения бизнеса и представляет собой непрофильный актив собственника. В этом случае руководство стремится сосредоточиться на основном деле, оптимизировать численность персонала, минимизировать финансовые риски и перераспределить ресурсы. Кроме того, аутсорсинг способствует и развитию отношений с иностранными инвесторами, поскольку увеличивает инвестиционную привлекательность компании.
Что касается непосредственно финансовой составляющей, то здесь тоже достаточно плюсов. В отсутствие плановой и системной эксплуатации, значительные средства тратятся на аварийное регулирование и решение проблем уже после их наступления. Когда у здание есть «своя» аварийная служба, это, во-первых, обходится значительно дешевле. А во-вторых, регулярное обслуживание позволяет свести вероятность аварийных ситуаций (а значит и затраты на ликвидацию их последствий) практически к нулю. Выгода налицо.
Процессы эксплуатации различных по типу и назначению объектов могут значительно различаться. Например, если говорить о бизнес-центрах, то приоритетным направлением в их эксплуатации является обслуживание противопожарных систем и оборудования. Дело в том, что ключевая особенность бизнес-центров - большое количество смежных и замкнутых помещений. В таких условиях огонь представляет наиболее серьезную угрозу для жизни. Поэтому необходимо регулярно, в соответствии с регламентом, проверять работоспособность каждого датчика, каждого громкоговорителя системы оповещения, каждого сплинкера. Нужно проводить проверки противопожарного водопровода на наличие воды и давления, следить, чтобы функционировало аварийное освещение, а пути эвакуации были обозначены и свободны.
У торговых центров несколько иные приоритеты обслуживания. Их доходность напрямую зависит от посещаемости, следовательно, в них должно быть комфортно находиться в любое время года. Зимой оптимальный температурный режим достигается за счет наладки и регулировки систем отопления и вентиляции (к последним предъявляются наиболее жесткие требования в плане безотказности и безаварийности), а летом он связан еще и с бесперебойной работой систем кондиционирования.
Эксплуатация многофункциональных центров отличается наличием сложной инженерной инфраструктуры: в здании под одной крышей обычно существуют бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры, паркинг и иные элементы комплекса. А значит, для эффективного управления эксплуатацией такого здания необходимо, в первую очередь, постоянно работать с информацией. Тут целесообразно создать диспетчерский центр по сбору, обработке и анализу поступающей информации, чтобы на ее основе принимать решения и контролировать их исполнение.
В эксплуатации логистических комплексов на первый план выходит проблема создания подходящие условий для хранения товара, с соблюдением режимов температуры и влажности. А значит, главная задача эксплуатационной службы — обеспечить безаварийную и надежную работу систем отопления и вентиляции.
Наконец, специфика эксплуатации самой территории, на которой расположены объекты, заключается в обслуживани инфраструктуры подземных сетей, инженерных сооружений, действующих и строящихся зданий. В этом случае организацией диспетчерского центра уже не обойтись — персонал просто не справится с колоссальным объемом информации. Поэтому приоритетом в эксплуатации территорий становится автоматизация системы управления.
Комплексная эксплуатация недвижимости — процесс сложный и многогранный, рассказывать о котором можно если не бесконечно, то, по крайней мере, очень и очень долго. А все сказанное выше можно считать лишь небольшой пробежкой по верхам, дающей, впрочем, общее представление о сути процесса.
Только до конца года книги трилогии Е.В.Якушина «Эксплуатация недвижимости» можно купить по более доступной цене!

Часть 1: Методическое пособие Эксплуатация недвижимости.
Стоимость: 365 руб.
Часть 2: Эксплуатация недвижимости. Часть 2. Быть Главным Инженером. Стоимость: 365 руб.
Часть 3: Эксплуатация недвижимости. Менеджмент.
Стоимость: 800 руб.

*цены указаны на бумажные версии книг.

В электронном варианте книги можно купить в составе Сборника типовых решений, документов и технической информации по эксплуатации недвижимости.
Стоимость: 6810 руб.

Стоимость электронной версии книги Эксплуатация недвижимости. Менеджмент составляет 1680 руб.

В связи с обновлением содержания электронных информационных продуктов, так же делаем скидки на прежние версии электронных сборников.

* Все цены включают НДС и будут действительны до конца 2011 года.

О наполнении и стоимости дисков узнавайте
по телефону (812) 449-70-21
по e-mail office@systemestate.ru
на сайте http://www.systemestate.ru
Контактное лицо - Ирина Вохта.
Совсем недавно отметила юбилей крупнейшая профессиональная эксплуатационная компания Санкт-Петербурга. О сегодняшнем дне «УК СИСТЕМА» и планах на будущее рассказывает генеральный директор Евгений Якушин.

Евгений, опишите «УК СИСТЕМА». Какой стала компания за пять лет существования?

К первому юбилею мы подошли с прекрасными наработками. «УК СИСТЕМА» - лидер в сегменте эксплуатации коммерческой недвижимости на Северо-Западе. Наши клиенты: Морской порт Санкт-Петербурга, Газпром, Лукойл, DHL, Главстрой, Эм-Си Баухеми и другие. Суммарная площадь обслуживаемых зданий составляет порядка 250 тысяч квадратных метров. В штате компании 96 специалистов.
Мы работаем с объектами различной функциональности. Это административные, логистические и производственные здания, офисные и торговые центры, многофункциональные комплексы. Решаем нестандартные задачи. Полагаю, мы сейчас на этапе, когда рост уже возможен в основном экстенсивный – путем увеличения количества обслуживаемых объектов.

А каким было начало пути, пять лет назад?

Если вернуться совсем к началу, то нужно вспомнить 2005 год, когда произошел некий взрыв вселенной под названием «Бекар». Из компании вышли многие руководители и менеджеры. У всех было желание делать что-то самостоятельно. Это нормальный эволюционный процесс. Тогда образовались Арин под руководством Андрея Анатольевича и «УК СИСТЕМА». Штат новорожденной компании состоял из трех человек. Генерального директора, технического директора и бухгалтера. Первый наш объект – бизнес-центр «Лахта». Мы и сейчас осуществляем его комплексное обслуживание. Потом был выигран тендер на обслуживание Морского порта Санкт-Петербурга. Это стало еще одним серьезным толчком в развитии компании.

Сильно ли изменился рынок за время вашей деятельности?

Наш рынок очень неповоротлив, он меняется медленно. Но за пять лет совершенно определенно сложился пул компаний, которые составляют основу рынка профессиональной эксплуатации. На них приходится примерно 70% заказов. Случился кризис, который все еще продолжается. Денег у собственников стало меньше, тем не менее количество компаний, готовых передавать эксплуатацию на аутсорсинг, увеличилось примерно в два раза. Это отличный показатель. На заре «УК СИСТЕМА» нам приходилось работать через многошаговые продажи, которым еще и предшествовала некая образовательная деятельность по отношению к клиенту. Нужно было тщательно объяснять выгоды аутсорсинга, делать все подробности об услугах максимально доступными. Сегодня все проще. Есть достаточное количество компаний, умеющих извлекать выгоды из аутсорсинга и передающих на подряд непрофильные виды деятельности. В частности, эксплуатацию недвижимости.
Нерешенными остались многие вопросы, связанные с законодательством, внутренними професииональными ассоциациями. Деятельность по эксплуатации не входит в перечень лицензируемых, но является сложной технологически. Естественно, собственники объектов хотят видеть какое-то подтверждение профессионализма компании. В частности, им могло бы быть членство в саморегулируемой организации. Сама идея СРО замечательна, мы активно выступали за нее еще пару лет назад. Но, глядя на результаты появления системы СРО в строительстве, все стали понимать, что это будет лишняя коррупционная надстройка, не меняющая культуры рынка, а лишь увеличивающая стоимость услуг. Поэтому пока рынок цивилизуется естественным образом, постепенно.

Какие меры, кроме создания системы СРО, могут серьезно повлиять на рынок?

Я считаю, что в сфере эксплуатации доходной недвижимости произошел бы огромный качественный скачок с введением обременения собственника обязательством эксплуатировать недвижимость. Между тем, это вполне разумно. В жилой недвижимости сложно представить заселенный и не эксплуатируемый дом. Коммерческая недвижимость ничем в этом случае не должна отличаться. Требования безопасности и комфорта должны соблюдаться для любого типа здания. Между тем сегодня собственники объектов экономят на всем подряд. В результате мы видим исполинские сосульки на крышах, обваливающиеся фасады и рухнувшие перекрытия. И это только внешняя сторона. А что будет, если замерить показатели, например, воздуха в здании? Вы знаете, что система вентиляции должна раз в год проходить специальную санитарную обработку? Должна, но это мало кто делает. В результате в трубах скапливается грязь, которой дышат все присутствующие в здании: и собственник бизнес-центра, и рядовой сотрудник. У первого есть возможность лечиться в Финляндии, у второго – нет. При наличии обременения собственников мы получим минимально приличный внешний вид зданий, обеспечение более здоровых условий для нахождения в помещениях. Проще будет работать над внедрением систем энергосбережения и энергоэффективности – сейчас дело с этим обстоит не важно. И, естественно, всю эту деятельность должен кто-то осуществлять. Будут новые рабочие места.

Как вы представляете себе дальнейшие перспективы рынка? И на чем основываетесь?

Рост. Медленный, но неуклонный. Основание простое: одевать, обувать и кормить умеют все. Эксплуатировать - нет.

Вы занимаетесь разработкой информационных продуктов по теме эксплуатации. Есть что-то новое в этом направлении?

В 2011 году мы выпустили последнюю книгу трилогии «Эксплуатация недвижимости». Занимаемся разработкой сборников документов для разных сегментов сферы недвижимости. В частности выпущена «Библиотека документов по организации ТСЖ, управлению и эксплуатации жилых домов». Судя по отзывам, пользуется спросом.

И, последний вопрос, каковы планы на будущее по развитию «УК СИСТЕМА»?

С самого первого дня своего существования мы исходили из принципа обдуманных шагов. Помните академика Курчатова, который не делал ровные асфальтовые дорожки, а асфальтировал уже протоптанные сотрудниками научного центра тропинки? Мы поступаем точно так же. Внимательно следим за рынком, отслеживаем набирающие силу тенденции и соответственно корректируем свою политику. Поэтому дальше будет планомерное спокойное развитие и новые крупные объекты.
30 сентября управляющая компания «УК СИСТЕМА» отмечает пятилетие со дня основания компании.

Событие комментирует генеральный директор компании Евгений Викторович Якушин: «К первому юбилею мы подошли с прекрасными наработками. «УК СИСТЕМА» - лидер в сегменте эксплуатации коммерческой недвижимости на Северо-Западе. Наши клиенты: Морской порт Санкт-Петербурга, Газпром, Лукойл, DHL, Главстрой, Эм-Си Баухеми и другие. Суммарная площадь обслуживаемых зданий составляет порядка 250 тысяч квадратных метров. В штате компании 96 специалистов».

«УК СИСТЕМА» занимается комплексным обслуживанием нежилой недвижимости. Компания работает с объектами различной функциональности. Это административные, логистические и производственные здания, офисные и торговые центры, многофункциональные комплексы. Пять лет назад «УК СИСТЕМА» появилась на рынке и громко заявила о себе первыми крупными проектами. Аналитики рынка сразу отметили компанию и назвали ее яркой звездой. «Сегодня ясно, что наш успех был не кратковременной вспышкой, а что звезда все-таки светит ярким и ровным светом», - говорит Евгений Якушин.

Помимо основной деятельности «УК СИСТЕМА» занимается разработкой специализированных информационных продуктов. В компании создана программа «Система эксплуатации недвижимости», которая позволяет автоматизировать создание базовых документов для работы на объекте и пользуется спросом на рынке. Более 300 документов с комментариями вошли в «Сборник типовых решений, документов и технической информации по эксплуатации недвижимости», который постоянно обновляется. Трилогия «Эксплуатация недвижимости» Е.В. Якушина - самое известное специализированное издание по эксплуатации недвижимости, вышедшее на русском языке за последние годы.
На улице жара. А в офисе голова у всех болит о подготовке зданий к зиме. Со стороны парадокс. Но только со стороны.
Подробно - что, как и почему на Restate.ru

18 февраля на конференции  «Управление и эксплуатация коммерческой недвижимости Северо-Запада 2011» состоялась эксклюзивная презентация книги Евгения Викторовича Якушина «Эксплуатация недвижимости. Менеджмент».

Мероприятие было организовано издательским домом Impress Media и проходило под эгидой журнала Property&Facilities Management. На нем собрались представители крупнейших компаний сферы коммерческой недвижимости Северо-Запада: GVA Sawyer, АйБи Групп, МТЛ.Эксплуатация недвижимости, VMB TRUST, NAI Becar, Knight Frank Saint-Petersburg и других.

 Генеральный директор «УК СИСТЕМА» Евгений Якушин комментирует итоги презентации:

«Книгу приняли хорошо. В нашей сфере деятельности появляется не так много прикладных материалов, написанных живым человеческим языком. Преимущественно справочные пособия и сугубо техническая литература, поэтому интерес к изданию высок. Уверен, что третья часть книги будет не менее успешной, чем первые две».

О книге:

«Эксплуатация недвижимости. Менеджмент» - первое в России практическое руководство для менеджеров в сфере эксплуатации недвижимости.

В нем автор рассказывает о том, как управлять процессом эксплуатации, сложном в организационном и техническом отношениях, щедро делится собственным опытом и объективно анализирует достижения российского менеджмента в этой сфере деятельности.

По информационному насыщению книга сопоставима со справочным пособием, а в легкости и изяществе стиля не уступает увлекательному роману. Она изобилует яркими примерами из практики управления эксплуатирующей компанией и выверенными рекомендациями как на каждый рабочий день, так и на долгосрочную перспективу.

Первые две части книги – «Эксплуатация недвижимости» и «Эксплуатация недвижимости. Быть главным инженером» вышли, соответственно, в 2006 и 2008 годах.

Контактное лицо: Ирина Вохта.

Тел. +7 812 449 70 21

office@systemestate.ru

http://systemestate.ru/

 

Рынок недвижимости отметил Рождество традиционно: соответствующими Саммитами. В этом году поучаствовал в Московском и Петербургском мероприятиях.

Москва:
Планов громадье, оптимизм совершенно праздничный. Некоторые выступления заставили задаться вопросом «А был ли кризис в отдельно взятой Москве?»  Несколько крупных региональных девелоперов заявили, что сворачивают свою деятельность в регионах и остаются в Москве. Столица по-прежнему интересна для реализации новых проектов.  В регионах же достраивают старое, запланированное. О новом речи нет.

Новая тенденция: будет расти жилье. Все в этом уверены. Те, кто ранее занимался коммерческой недвижимостью, пытаются впрыгнуть в жилой сектор. Как в поезд, набирающий скорость.

Небольшая новинка офисного рынка. Готовность строить комплексы с мини-офисами  формата «все включено». Спрос на полностью оборудованные офисные помещения неплох.

Ожидается появление нового формата складских помещений: складские комплексы, ориентированные на физические лица. В таких комплексах можно будет за умеренную плату снять несколько метров и хранить там консервные банки, шины для машин, старые велосипеды, дедушкину радиолу – все что угодно. Как гараж, только без машины. Предполагают спрос.

Питерский саммит был более многолюден, хотя конкретики от этого больше в обсуждениях не стало. Банкиры смотрели на девелоперов, девелоперы на государственных чиновников, чиновники -  на собственные часы, ожидая окончания мероприятия.

Общее впечатление от обоих мероприятий: по рынку 2010 года выводы сдержанные. Планы так же расплывчаты. Девелоперам нужно представлять тенденции на 6-7 лет вперед. Сейчас это невозможно, поэтому активности от них ждать бесполезно. Крупные новые проекты будут. Но скорее всего на основе государственно-частного партнерства. Риск потерять полностью частные инвестиции слишком велик. Поэтому в программе новинок – сольные выступления мегадевелоперов или тех, кого назначили быть мегадевелоперами.

Генеральный директор "УК СИСТЕМА" Евгений Якушин.

К публикации готовится книга "Эксплуатация недвижимости. Менеджмент", продолжающая собой трилогию Евгения Якушина "Эксплуатация недвижимости".

В книге автор рассказывает о том, как управлять процессом оказания услуги, сложной в организационном и техническом отношении. При этом щедро делится собственным опытом и объективно анализирует достижения российского менеджмента в этой юной для нашей страны сфере деятельности.

Сложно определить жанр, в котором написана последняя часть трилогии. Однако, ясно одно: по информационному насыщению книга сопоставима со справочным пособием, а в легкости и изяществе стиля не уступает увлекательному роману. Она изобилует яркими примерами из практики управления, эксплуатирующей компанией и выверенными рекомендациями, как на каждый рабочий день, так и на долгосрочную перспективу.

Книгу с пользой и удовольствием прочтут собственники коммерческой недвижимости, руководители и специалисты эксплуатационных служб и управляющих компаний, а также все, кто собирается сделать карьеру или открыть свой бизнес в сфере эксплуатации недвижимости.

 В настоящее время можно приобрести электронную версию книги.

 Подробнее здесь: http://systemestate.ru/book3

Управляющая компания СИСТЕМА, хорошо известная на профессиональном рынке своими информационными продуктами, выпустила единый сборник типовых решений, документов и технической информации по эксплуатации недвижимости.


Наполнение сборника:

1.      Типовые документы по эксплуатации и клинингу

Пакет документов для организации текущей эксплуатации и технического обслуживания объектов недвижимости (инструкции, регламенты, отчеты, ведомости).

2.      Нормативные документы

ГОСТы, СНиПы, технические требования и нормы по эксплуатации недвижимости, собранные в девять тематических разделов. Только «настольные» документы.

3.      Стандарт эксплуатации

Универсальный, многофакторный аналитический продукт. Он объединил требования ГОСТов и СНиПов, технические нормы по эксплуатации недвижимости. Применяется в деятельности «УК СИСТЕМА».

4.      Статьи об эксплуатации недвижимости

Интеллектуальная библиотека специалиста по эксплуатации. Собрание наиболее интересных публикаций о специфике эксплуатации и технического обслуживания российской недвижимости и зарубежном опыте.

5.      Материалы семинаров по эксплуатации недвижимости

Лучшие презентации семинаров по эксплуатации недвижимости за пять лет. Любопытные кейсы.

6.      Книги «Часть 1.Эксплуатация недвижимости», «Часть 2. Эксплуатация недвижимости. Быть Главным инженером».

Авторская серия Евгения Викторовича Якушина. Методическое пособие и производственный роман. Обе книги уже давно получили признание среди специалистов по эксплуатации.

7.      Программное Обеспечение «Система Эксплуатации Недвижимости». Демонстрационная версия.

Программа позволяет оптимальным образом организовать процесс ведения документации по эксплуатации объекта. Автоматизированное создание базовых документов и удобная система работы с ними экономят время и значительно упрощают ежедневную деятельность службы эксплуатации.

Евгений Якушин комментирует выход Сборника:

«В сфере эксплуатации недвижимости, как и в любой другой, особенно важен опыт: живые примеры и подробно описанные решения. Сборник – это сухой остаток моего собственного профессионального опыта и работы специалистов «УК СИСТЕМА». Ценность материалов сложно поставить под сомнение. Часть из них уже давно стабильно пользуется спросом. Полагаю, успех сборника должен превзойти популярность всех прежних информационных продуктов «УК СИСТЕМА».


Подробнее на сайте www.systemestate.ru и по тел. (812) 449 70 21

 

Аудит инвестиций в строительство – это отличное и правильное мероприятие. Но позвольте взглянуть на него с точки зрения специалиста по эксплуатации. К сожалению, аудит строительных проектов, а тем более аудит уже ведущегося строительства не предусматривает вовсе, либо предусматривает очень поверхностно аудит с точки зрения эксплуатации. И это не соринка в глазу, а, как это ни печально, бревно.

В жирные годы, которые еще у всех свежи в памяти, мы сопровождали ряд крупных проектов в качестве аудиторов по эксплуатации. И поверьте, такого большого количества несуразиц, неверных решений да и просто проектных ошибок вы даже вообразить себе не можете. Между тем, разумная цель не построить здание, а построить работоспособное, «здоровое» здание, которое потом возможно грамотно обслуживать. На деле же получалось, особенно в 2006-2008 годах, что было абсолютно все равно, как построено и что с этим дальше будут делать. Проектирование эксплуатации делалось ровно настолько, чтобы получить документы. Сейчас ситуация не особо изменилась. Новых проектов нет, завершаются прежние, начатые год-два-три назад. Что будет дальше? Надеяться на коренное изменение ситуации в разумную с точки зрения эксплуатации сторону пока не приходится. Слишком явен спекулятивный характер девелопмента в России. К требованиям эксплуатационников внимательны по-настоящему менее одного процента разработчиков проектов. Это те случаи, когда владельцы строящегося объекта рассматривают его в качестве пенсионного фонда либо предполагают продать объект западным инвестиционным фондам, которые предъявляют серьезные требования к работоспособности инженерной инфраструктуры, гарантийным обязательствам и прочим нюансам. Для остальных девелоперов эксплуатационные требования не интересны и носят характер обременения, на которое не хочется тратить ни время, ни деньги.

Евгений Якушин, генеральный директор "УК СИСТЕМА".

Profile

УК СИСТЕМА
systemestate
systemestate

Latest Month

April 2012
S M T W T F S
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Tags

Syndicate

RSS Atom
Powered by LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow