?

Log in

No account? Create an account

Евгений Якушин, генеральный директор «УК СИСТЕМА» прошел профессиональную стажировку в Исландии, Греции и Китае.

Евгений Якушин: «Эффективное обучение – это практическое обучение. В России, к сожалению, профессиональные курсы состоят практически полностью из теоретических сведений. И работающему специалисту дают мало пользы. Можно присутствовать на объекте и смотреть на работу людей со стороны, но наилучший вариант, если есть возможность поработать в команде на интересном объекте и понять специфику изнутри. Именно это было целью стажировки.

Первый объект – бизнес-центр в Рейкъявике. Построен в 2005 году. Объектом управляет приглашенная известная европейская компания. Здесь мне удалось побыть в должности управляющего. Обязанности – управление финансовыми и арендными отношениями.

Второй объект – сеть отелей на острове Крит. Работал в должности заместителя главного менеджера по координации продаж и сервиса. Обязанности – маркетинг и управление сервисом.

Последний объект – многофункциональный центр в Пекине. Наполенение МФК: торговый комплекс, офисный блок, гостиница. Должность – старт-менеджер. В период моей работы на объекте комплекс был сдан в управление и эксплуатацию. Должность – старт-менеджер. Обязанности: управление арендными отношениями, координация отношений с крупными арендаторами, подрядчиками и сервис-командами.

Полученный опыт – не побоюсь громкого слова – уникален. Он позволяет по-новому взглянуть на работу, которую мы выполняем ежедневно на собственных объектах, найти способ применения зарубежных решений в России».

Управляющая компания «СИСТЕМА» объявила о начале еженедельных мастер-классов для собственников нежилой недвижимости. Генеральный директор компании Евгений Якушин раз в неделю будет отвечать на вопросы и рассказывать о нюансах управления техническим обслуживанием зданий и сооружений, запуска объектов недвижимости в эксплуатацию и оптимизации затрат. Участие в мастер-классе бесплатное, формат мероприятия – деловое общение.

Евгений Якушин комментирует подготовку к первому мероприятию: «Ранее мы неоднократно проводили обучающие мероприятия как для собственников недвижимости, так и для специалистов по эксплуатации. Практика показывает, что на индивидуальных консультациях собственники объектов задают много общих вопросов, касающихся принципов выбора варианта эксплуатации, параметров оптимизации затрат и тому подобные. Формат мастер-классов, думаю, оптимален, чтобы ответить на них».

Темы
, которые планируется осветить в рамках мастер-классов:
  • аутсорсинг в эксплуатации недвижимости;
  • организация процесса эксплуатации на объекте недвижимости, стандарты;
  • нормативное регулирование эксплуатации недвижимости, базовые документы для организации процесса эксплуатации;
  • взаимодействие технических служб на объекте недвижимости;
  • минимизация рисков при эксплуатации недвижимости;
  • сопровождение проектирования и строительства;
  • ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • методы расчета стоимости эксплуатации недвижимости;
  • оптимизация затрат на эксплуатацию недвижимости;
  • специфика эксплуатации объектов недвижимости различной функциональности;
  • клининг;
  • кадры для эксплуатации недвижимости, нормирования труда в эксплуатации;
  • программное обеспечение для автоматизации процесса эксплуатации недвижимости;
  • энергосбережение;
  • юридическое сопровождение эксплуатации недвижимости;
  • стандарты УК СИСТЕМА.
Подробную информацию о мероприятиях можно узнать по телефону 8 (812) 449 70 21
Вчера на многих информационных площадках было опубликовано интересное заключение экспертов рынка: продавать элитные квартиры московским девелоперам мешает... жара.

И смех и грех. Необычно высокая температура привела к тому, что уменьшилось количество просмотров квартир. А, как известно, не посмотришь - не выберешь. К тому же многие состоятельные люди отправили свои семейства за город, подальше от плавящегося асфальта, а решение о покупке дорогой квартиры обычно принимается всей семьей.

Если же отследить отчеты по сегменту зарубежной недвижимости за последнее время, то становится ясно, что этот сектор стабильно растет. Нисколько не удивительно и вполне предсказуемо. Стоимость дома в Токсово сейчас равна стоимости небольшой виллы на Родосе, особенно если покупать не отсюда, а на месте. А при их климате 35 градусов в тени переносятся не в пример легче, чем у нас. Плюс сдавать виллу на островах это вам  не сдавать дом в Токсово. Проще. Даже не в туристический сезон. Потому как имеются в наличии соответствующие управляющие компании, которым можно доверить это дело. В целом стоимость жизни в российских городах-миллионниках уже сравнялась с европейским уровнем цен. Но у нас есть такие факторы как коррупция, отсутствие понятного медицинского обслуживания, проблемы с системой образования, незащищенность бизнеса... Естественно, количество желающих уехать увеличивается. Когда выбор между «здесь» и «там» почти равнозначен по стоимости, состоятельные люди все чаще выбирают «там». И на самом деле это печально.

На днях вернулся из Греции. Отдохнул отлично и профессиональных впечатлений тоже привез достататочно. О последних и расскажу.

Приехал в начале июня, много общался, долго объяснял, что у них кризис и все должно быть плохо. В ответ услышал, что, по их сведениям, все плохо в Англии.  Прочувствовал момент субъективности и изменчивости информационной среды, так сказать, живьем.

В реальности оказалось следующее. Небольшое напряжение есть.  Изменилась ситуация по налогам: ввели новые, пересчитали прежние, уменьшили субсидии. Государство стало более жестко контролировать сферу недвижимости в целом. Подтянув пояса, греческие собственники стали искать варианты с оптимизацией расходов на содержание зданий. В результате этот вопрос у них пока в основном решается двумя способами.

Первое (касательно энергоресурсов) – везде, где возможно, переходят на солнечные батареи – благо, с недостатком солнца у них проблем нет. Где позволяют условия, ставят ветряки. Начали дооборудовать здания системой «Умный дом», чтобы регулировка систем происходила в соответствии с реальными потребностями. К примеру, дооборудовав датчиком систему вентиляции, экономят около 20 процентов энергии.

Второй момент связан со способом технического обслуживания. В том числе, к примеру, отелей, что я наблюдал своими глазами. Сократили собственный персонал. Нет теперь сервис-менов, есть мобильные бригады, которые, передвигаясь на автомобилях, обслуживают по сетевому графику 15-20 зданий сразу. Они же работают в аварийном режиме.

Вот такие наблюдения.

 

Грядет лето, пора разъездов, отпусков. Вопрос: можно ли в эксплуатации недвижимости сделать перерыв? Нажать на кнопку «pause»?

Ответ:

Эксплуатация нужна не недвижимости, а людям. Поэтому, если здание пустует, безусловно, оно может находиться без обслуживания. Это консервация объекта. Наболее простой способ для длительного перерыва.

Если же речь идет о непродолжительных паузах, то стоит вспомнить о способе эксплуатации объектов, что называется «по факту». Он  предполагает вмешательство в работу систем и оборудования, только в случае возникновения необходимости силами аварийной бригады. Этот способ эксплуатации применяется в крайних, сложных финансовых ситуациях, но уменьшает затраты процентов на 80-90. И конечно, оценка и минимизация рисков здесь играет немаловажную роль.

Других способов я не вижу. В данном случае жизненный цикл здания похож на человеческий. Чем длительнее и чаще «отпуск», тем больше после него приходится работать.

Качество воздуха - весьма значительный аспект комфорта и безопасности присутствия в помещении. Выбрать и установить системы вентиляции и кондиционирования – половина дела. Их  нужно регулярно и правильно обслуживать. Я бы даже сказал, пунктуально и педантично, в соответствии с сетевым графиком обслуживания. Мы составляем такой график,  используя собственное запатентованное программное обеспечение, позволяющее контролировать все работы на объекте.

 

Практика показывает, что обслуживанию климатических систем, к сожалению, уделяется недостаточно внимания. По роду своей деятельности нашим специалистам зачастую приходится встречаться с запущенным состоянием климатических систем. Отсутствие необходимого воздухообмена и нарушение температурного режима в помещении приводит к постоянным мигреням, снижению работоспособности, психологической подавленности коллектива. К еще более серьезным последствиям может привести отсутствие элементарной профилактики оборудования систем и ее элементов, а именно к развитию легочных грибковых заболеваний. Скопление пыли внутри воздуховодов грозит возникновением пожаров. Дорогостоящее оборудование в случае неправильного использования и отсутствия профессионального обслуживания может быть повреждено и потребует серьезных капитальных вложений.

 

Для оперативного решения аварийных вопросов (замена узлов и элементов) службе эксплуатации необходимо держать постоянный контакт с поставщиками оборудования и их сервисными центрами. Особое внимание стоит уделять наладке и регулировке автоматики управления систем. Ну а собственнику стоит почаще проводить проверки качества работы эксплуатационников по основным параметрам технического обслуживания здания.

 

Вы наверняка не раз задумывались о возможности передать на аутсорсинг услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию недвижимости. В этом случае Вас вероятно интересуют преимущества этого шага. Мы провели интервью с собственниками объектов недвижимости с целью выявить основные причины передачи на аутсорсинг услуг эксплуатации. Результаты оказались весьма любопытными.


Приводим ответы собственников:

  • «Собственная служба эксплуатации откатоемкое направление. Можно обслуживать на 10, а можно и на 100 рублей. Грамотный инженер мне обоснует любую необходимость. Не хочу, чтобы у меня воровали. Поэтому передам эксплуатацию на аутсорсинг в лично выбранную компанию».
  • «Так решили на совете директоров. Хотим: прозрачный бюджет, планирование расходов, материальную ответственность».
  • «Все равно буду все сам делать. Но не хочется вляпаться. Пускай ребята годик поработают, все наладят. Я их потом выгоню, а штат себе перетащу. Будет готовая структура. Хоть денег зарабатывай на эксплуатации!».
  • «Ну, это же цивилизованно. Тем более что не царское дело в трубе ковыряться. На то есть трубочисты».
  • «У меня и так структур хватает. Нет времени развивать еще одну».
  • «У меня западные партнеры. У них это давно на аутсорсинге. Хоть и не хочу, но придется отдать. Чтобы избежать недопонимания».
  • «Я человек новый - мне нужно проявить себя как человека широкого кругозора современного бизнеса. Передача на аутсорсинг непрофильной деятельности - один из путей» .
  • «Учредители решили покупать эксплуатацию на стороне. Я бы хотел руководить этим процессом сам. Но тут без вариантов. Выберу не хороших и не дешевых. Выберу управляемых».


Из этого исследования видно, что чаще всего поводом передачи на аутсорсинг эксплуатации собственной недвижимости являются простые мотивы, но иногда они не столь очевидны. В любом случае наша цель – выявить их и обеспечить претворение в жизнь.

С чем приходят клиенты?

По количеству обращений в компанию могу констатировать, что интерес к сфере эксплуатации вырос. И значительно. Но давайте копнем глубже и оценим не только количество, но и качество обращений. Посмотрим, с чем приходят клиенты в «УК СИСТЕМА».

Есть два основных вопроса, которые нам задают: качество эксплуатации и стоимость эксплуатации. Реальными клиентами становятся, как правило, те, у кого в приоритете качество. Те же, кто спрашивает прежде всего о том, как уменьшить стоимость эксплуатации, как правило пытаются использовать профессиональную эксплуатирующую компанию в качестве аудитора. Бесплатного аудитора. И, более того, делают это некорректно, потому как достаточной информации, естественно, не предоставляют. Информацию, полученную на общей консльтации, потом используют для уменьшения затрат собственной службы эксплуатации либо устрашения ее.

Сегодня мы уже видим, когда интерес к услугам подлинный, а  когда нужен просто мониторинг. Так и живем. И изменить эту ситуацию можно только силами всех професиональных компаний, присутствующих на рынке.

Три апрельских дня потратили на посещение выставки Estbuild-2010 в Таллинне. Интерес к мероприятию был большой. Хотелось понять, что происходит в сфере строительства и недвижимости в Эстонии. Страна становится частью Европы, идет к этому семимильными шагами. Соответственно там становятся востребованными новые технологии. И мероприятия подобного характера проходят более динамично, живо, интересно. Потому что видна перспектива.

Вернемся ненадолго в родной город. Петербургские строительные выставки, к сожалению, стали скучны и однообразны. Новые технолгии у нас приживаются с трудом, потому что сейчас нет никакой экономической целесообразности модернизировать производство. Все это понимают.

На выставке в Эстонии очень заметен тренд к стремлению снизить энергозатраты и организовать максимально экологичное производство. Так и должно быть, но в России этого нет. Хотя у эстонцев мотивация к подобным действиям куда сильнее. К примеру, литр бензина стоит у них 50 рублей. У нас вдвое дешевле. Конечно им значительно интереснее технологи сбережения энергии.

Заметил, что эксплуатирующие организации идут по пути увеличения сервисной составляющей. Надбавка за сервис серьезна и на этом можно делать хорошие деньги. Сервис в понимании эстонцев - это педантизм, пунктуальность и человеколюбие. Все эти факторы не свойственны нашей натуре, поэтому все мы очень хотим платить за хороший сервис, но пока платим за то, что есть.

Привезли много профессиональных впечатлений и идей. Возможно, что-то удастся воплотить в жизнь в ближайшие годы. Очень хочется на это надеяться.

 

До 5 мая открыт прием заявок на конкурс бизнес-проектов «Ты – предприниматель». Генеральный директор «УК СИСТЕМА» Евгений Якушин подтвердил свое участие в жюри. Он будет оценивать заявки конкурсантов в секции «Строительство и  недвижимость».

Евгений Якушин:

Чтобы оценивать, нужно быть не просто компетентным, нужно суметь встать на место участника. Конкурсантам интересно получить от жюри оценку, которая будет иметь реальный вес. Нам же интересно посмотреть, что происходит в молодежном бизнесе, понять, чем дышит новое поколение.  Оценивать работы я могу с точки зрения собственного опыта, а он подсказыает, что даже очень оригинальные идеи могут остаться только на бумаге. Поэтому мне было бы интереснее посмотреть даже не на новаторские проекты, а на простые, в основе которых лежит новый взгляд на старые вещи. Потому как именно такие идеи реализовать проще.

Конкурс для проектов – это испытание на прочность. У авторов будет сильная оппонентура, будет много критики, но если проект выдержит этот натиск, то его можно смело реализовывать.

Программа «Ты – предприниматель» дает возможность молодым людям сделать первый шаг, завязать полезные связи, получить нужную для бизнеса информацию, а может быть даже своего бизнес-ангела – партнера или инвестора. Думаю, интерес к конкурсу будет высоким.

Подробная информация о конкурсе на сайте http://www.tprspb.ru и по тел. 956-56-77

Profile

УК СИСТЕМА
systemestate
systemestate

Latest Month

April 2012
S M T W T F S
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Tags

Syndicate

RSS Atom
Powered by LiveJournal.com
Designed by Tiffany Chow