Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

УК СИСТЕМА

Комплексная эксплуатация недвижимости

Прелести аутсорсинга или «всё включено»

Увы, такая замечательная услуга как комплексная эксплуатация встречается в нашем городе крайне редко. Причин тому две: одна нетривиальная, другая банальная. Во-первых, основные потенциальные заказчики (а это крупные корпоративные клиенты) часто испытывают недоверие к возможностям УК. Что, впрочем, неудивительно - действительно комплексную услугу во всем Петербурге способны предоставить только две-три компании. Во-вторых (вытекает из «во-первых»), стоимость комплексной эксплуатации довольно высока, не в последнюю очередь из-за слабой конкуренции.
Описание самой услуги звучит просто и понятно. Эксплуатация недвижимости - это, прежде всего, сервис для комфортного и безопасного нахождения людей в зданиях различного функционального назначения. Собственно, «комфорт» и «безопасность» - ключевые слова. Однако за простотой формулировок кроется серьезная, напряженная и планомерная работа. В комплексное обслуживание недвижимости, как правило, входят следующие мероприятия:
• мониторинг технического состояния инженерной инфраструктуры и элементов конструкций;
• планово-предупредительные и профилактические работы по обслуживанию инженерной инфраструктуры и элементов конструкций, регулировка и наладка оборудования;
• подготовительные работы к сезонной эксплуатации;
• выполнение функций ответственных за тепло, ведение технической документации объекта;
• представление интересов собственника перед поставщиками энергоресурсов и контролирующими органами;
• обеспечение процесса эксплуатации оборудованием и расходными материалами;
• ликвидация последствий аварий.
Преимущества передачи обслуживания зданий на аутсорсинг очевидны. Особенно это касается случая, когда здание используется для обеспечения бизнеса и представляет собой непрофильный актив собственника. В этом случае руководство стремится сосредоточиться на основном деле, оптимизировать численность персонала, минимизировать финансовые риски и перераспределить ресурсы. Кроме того, аутсорсинг способствует и развитию отношений с иностранными инвесторами, поскольку увеличивает инвестиционную привлекательность компании.
Что касается непосредственно финансовой составляющей, то здесь тоже достаточно плюсов. В отсутствие плановой и системной эксплуатации, значительные средства тратятся на аварийное регулирование и решение проблем уже после их наступления. Когда у здание есть «своя» аварийная служба, это, во-первых, обходится значительно дешевле. А во-вторых, регулярное обслуживание позволяет свести вероятность аварийных ситуаций (а значит и затраты на ликвидацию их последствий) практически к нулю. Выгода налицо.
Процессы эксплуатации различных по типу и назначению объектов могут значительно различаться. Например, если говорить о бизнес-центрах, то приоритетным направлением в их эксплуатации является обслуживание противопожарных систем и оборудования. Дело в том, что ключевая особенность бизнес-центров - большое количество смежных и замкнутых помещений. В таких условиях огонь представляет наиболее серьезную угрозу для жизни. Поэтому необходимо регулярно, в соответствии с регламентом, проверять работоспособность каждого датчика, каждого громкоговорителя системы оповещения, каждого сплинкера. Нужно проводить проверки противопожарного водопровода на наличие воды и давления, следить, чтобы функционировало аварийное освещение, а пути эвакуации были обозначены и свободны.
У торговых центров несколько иные приоритеты обслуживания. Их доходность напрямую зависит от посещаемости, следовательно, в них должно быть комфортно находиться в любое время года. Зимой оптимальный температурный режим достигается за счет наладки и регулировки систем отопления и вентиляции (к последним предъявляются наиболее жесткие требования в плане безотказности и безаварийности), а летом он связан еще и с бесперебойной работой систем кондиционирования.
Эксплуатация многофункциональных центров отличается наличием сложной инженерной инфраструктуры: в здании под одной крышей обычно существуют бизнес-центр, торговые помещения, жилые квартиры, паркинг и иные элементы комплекса. А значит, для эффективного управления эксплуатацией такого здания необходимо, в первую очередь, постоянно работать с информацией. Тут целесообразно создать диспетчерский центр по сбору, обработке и анализу поступающей информации, чтобы на ее основе принимать решения и контролировать их исполнение.
В эксплуатации логистических комплексов на первый план выходит проблема создания подходящие условий для хранения товара, с соблюдением режимов температуры и влажности. А значит, главная задача эксплуатационной службы — обеспечить безаварийную и надежную работу систем отопления и вентиляции.
Наконец, специфика эксплуатации самой территории, на которой расположены объекты, заключается в обслуживани инфраструктуры подземных сетей, инженерных сооружений, действующих и строящихся зданий. В этом случае организацией диспетчерского центра уже не обойтись — персонал просто не справится с колоссальным объемом информации. Поэтому приоритетом в эксплуатации территорий становится автоматизация системы управления.
Комплексная эксплуатация недвижимости — процесс сложный и многогранный, рассказывать о котором можно если не бесконечно, то, по крайней мере, очень и очень долго. А все сказанное выше можно считать лишь небольшой пробежкой по верхам, дающей, впрочем, общее представление о сути процесса.
УК СИСТЕМА

Евгений Якушин: «Одевать, обувать и кормить умеют все. Эксплуатировать недвижимость - нет»

Совсем недавно отметила юбилей крупнейшая профессиональная эксплуатационная компания Санкт-Петербурга. О сегодняшнем дне «УК СИСТЕМА» и планах на будущее рассказывает генеральный директор Евгений Якушин.

Евгений, опишите «УК СИСТЕМА». Какой стала компания за пять лет существования?

К первому юбилею мы подошли с прекрасными наработками. «УК СИСТЕМА» - лидер в сегменте эксплуатации коммерческой недвижимости на Северо-Западе. Наши клиенты: Морской порт Санкт-Петербурга, Газпром, Лукойл, DHL, Главстрой, Эм-Си Баухеми и другие. Суммарная площадь обслуживаемых зданий составляет порядка 250 тысяч квадратных метров. В штате компании 96 специалистов.
Мы работаем с объектами различной функциональности. Это административные, логистические и производственные здания, офисные и торговые центры, многофункциональные комплексы. Решаем нестандартные задачи. Полагаю, мы сейчас на этапе, когда рост уже возможен в основном экстенсивный – путем увеличения количества обслуживаемых объектов.

А каким было начало пути, пять лет назад?

Если вернуться совсем к началу, то нужно вспомнить 2005 год, когда произошел некий взрыв вселенной под названием «Бекар». Из компании вышли многие руководители и менеджеры. У всех было желание делать что-то самостоятельно. Это нормальный эволюционный процесс. Тогда образовались Арин под руководством Андрея Анатольевича и «УК СИСТЕМА». Штат новорожденной компании состоял из трех человек. Генерального директора, технического директора и бухгалтера. Первый наш объект – бизнес-центр «Лахта». Мы и сейчас осуществляем его комплексное обслуживание. Потом был выигран тендер на обслуживание Морского порта Санкт-Петербурга. Это стало еще одним серьезным толчком в развитии компании.

Сильно ли изменился рынок за время вашей деятельности?

Наш рынок очень неповоротлив, он меняется медленно. Но за пять лет совершенно определенно сложился пул компаний, которые составляют основу рынка профессиональной эксплуатации. На них приходится примерно 70% заказов. Случился кризис, который все еще продолжается. Денег у собственников стало меньше, тем не менее количество компаний, готовых передавать эксплуатацию на аутсорсинг, увеличилось примерно в два раза. Это отличный показатель. На заре «УК СИСТЕМА» нам приходилось работать через многошаговые продажи, которым еще и предшествовала некая образовательная деятельность по отношению к клиенту. Нужно было тщательно объяснять выгоды аутсорсинга, делать все подробности об услугах максимально доступными. Сегодня все проще. Есть достаточное количество компаний, умеющих извлекать выгоды из аутсорсинга и передающих на подряд непрофильные виды деятельности. В частности, эксплуатацию недвижимости.
Нерешенными остались многие вопросы, связанные с законодательством, внутренними професииональными ассоциациями. Деятельность по эксплуатации не входит в перечень лицензируемых, но является сложной технологически. Естественно, собственники объектов хотят видеть какое-то подтверждение профессионализма компании. В частности, им могло бы быть членство в саморегулируемой организации. Сама идея СРО замечательна, мы активно выступали за нее еще пару лет назад. Но, глядя на результаты появления системы СРО в строительстве, все стали понимать, что это будет лишняя коррупционная надстройка, не меняющая культуры рынка, а лишь увеличивающая стоимость услуг. Поэтому пока рынок цивилизуется естественным образом, постепенно.

Какие меры, кроме создания системы СРО, могут серьезно повлиять на рынок?

Я считаю, что в сфере эксплуатации доходной недвижимости произошел бы огромный качественный скачок с введением обременения собственника обязательством эксплуатировать недвижимость. Между тем, это вполне разумно. В жилой недвижимости сложно представить заселенный и не эксплуатируемый дом. Коммерческая недвижимость ничем в этом случае не должна отличаться. Требования безопасности и комфорта должны соблюдаться для любого типа здания. Между тем сегодня собственники объектов экономят на всем подряд. В результате мы видим исполинские сосульки на крышах, обваливающиеся фасады и рухнувшие перекрытия. И это только внешняя сторона. А что будет, если замерить показатели, например, воздуха в здании? Вы знаете, что система вентиляции должна раз в год проходить специальную санитарную обработку? Должна, но это мало кто делает. В результате в трубах скапливается грязь, которой дышат все присутствующие в здании: и собственник бизнес-центра, и рядовой сотрудник. У первого есть возможность лечиться в Финляндии, у второго – нет. При наличии обременения собственников мы получим минимально приличный внешний вид зданий, обеспечение более здоровых условий для нахождения в помещениях. Проще будет работать над внедрением систем энергосбережения и энергоэффективности – сейчас дело с этим обстоит не важно. И, естественно, всю эту деятельность должен кто-то осуществлять. Будут новые рабочие места.

Как вы представляете себе дальнейшие перспективы рынка? И на чем основываетесь?

Рост. Медленный, но неуклонный. Основание простое: одевать, обувать и кормить умеют все. Эксплуатировать - нет.

Вы занимаетесь разработкой информационных продуктов по теме эксплуатации. Есть что-то новое в этом направлении?

В 2011 году мы выпустили последнюю книгу трилогии «Эксплуатация недвижимости». Занимаемся разработкой сборников документов для разных сегментов сферы недвижимости. В частности выпущена «Библиотека документов по организации ТСЖ, управлению и эксплуатации жилых домов». Судя по отзывам, пользуется спросом.

И, последний вопрос, каковы планы на будущее по развитию «УК СИСТЕМА»?

С самого первого дня своего существования мы исходили из принципа обдуманных шагов. Помните академика Курчатова, который не делал ровные асфальтовые дорожки, а асфальтировал уже протоптанные сотрудниками научного центра тропинки? Мы поступаем точно так же. Внимательно следим за рынком, отслеживаем набирающие силу тенденции и соответственно корректируем свою политику. Поэтому дальше будет планомерное спокойное развитие и новые крупные объекты.
генеральный директор УК СИСТЕМА, Евгений Якушин

Презентация новой книги «Эксплуатация недвижимости. Менеджмент»

18 февраля на конференции  «Управление и эксплуатация коммерческой недвижимости Северо-Запада 2011» состоялась эксклюзивная презентация книги Евгения Викторовича Якушина «Эксплуатация недвижимости. Менеджмент».

Мероприятие было организовано издательским домом Impress Media и проходило под эгидой журнала Property&Facilities Management. На нем собрались представители крупнейших компаний сферы коммерческой недвижимости Северо-Запада: GVA Sawyer, АйБи Групп, МТЛ.Эксплуатация недвижимости, VMB TRUST, NAI Becar, Knight Frank Saint-Petersburg и других.

 Генеральный директор «УК СИСТЕМА» Евгений Якушин комментирует итоги презентации:

«Книгу приняли хорошо. В нашей сфере деятельности появляется не так много прикладных материалов, написанных живым человеческим языком. Преимущественно справочные пособия и сугубо техническая литература, поэтому интерес к изданию высок. Уверен, что третья часть книги будет не менее успешной, чем первые две».

О книге:

«Эксплуатация недвижимости. Менеджмент» - первое в России практическое руководство для менеджеров в сфере эксплуатации недвижимости.

В нем автор рассказывает о том, как управлять процессом эксплуатации, сложном в организационном и техническом отношениях, щедро делится собственным опытом и объективно анализирует достижения российского менеджмента в этой сфере деятельности.

По информационному насыщению книга сопоставима со справочным пособием, а в легкости и изяществе стиля не уступает увлекательному роману. Она изобилует яркими примерами из практики управления эксплуатирующей компанией и выверенными рекомендациями как на каждый рабочий день, так и на долгосрочную перспективу.

Первые две части книги – «Эксплуатация недвижимости» и «Эксплуатация недвижимости. Быть главным инженером» вышли, соответственно, в 2006 и 2008 годах.

Контактное лицо: Ирина Вохта.

Тел. +7 812 449 70 21

office@systemestate.ru

http://systemestate.ru/

 

УК СИСТЕМА

Таяние снега: готовность номер один

Прошедшая зима оказалась небывало снежной для Петербурга. С наступлением первых теплых дней снег начал таять, появились разговоры об опасности подтопления некоторых районов.

Расскажу о том, как можно подготовиться к весенним паводкам.

Естественно, в наибольшей опасности сейчас находятся строения на берегу Невы. Прежде всего, жилые здания старого фонда, потому как их гидроизоляция оставляет желать лучшего. Ремонт гидроизоляции – это дорогостоящий и не быстрый процесс, практически капитальный ремонт. Поэтому поговорим лучше о том, как бороться с последствиями паводка.

В группу риска входят помещения в центральных районах города, находящиеся в подвалах, полуподвалах и на первых этажах. Собственники помещений должны озаботиться наличием насосов, чтобы быстро откачать воду, попавшую в помещение, а персоналу нужно выдать высокие резиновые сапоги, чтобы люди не работали по щиколотку в воде. Это мелочи, но важные и порой не предусмотренные. Обязательно перед потеплением нужно провести внеплановый технический осмотр электропроводки в помещениях, подверженных риску затопления.

Естественно, после того, как вода будет удалена из помещения, там еще сохранится повышенный уровень влажности. Если в помещении есть системы вентиляции, они должны быть исправны, о чем тоже стоит позаботиться заблаговременно. Если есть возможность использовать только естественную вентиляцию, это нужно делать максимально часто. После затопления помещений даже при интенсивном проветривании есть риск образования плесени, грибка, поэтому поверхности нужно периодически обрабатывать соответствующими гигиеническими составами.

Последний шаг в устранении последствий подтопления – приведение в норму качества воздуха в помещении. Для этого можно использовать аппараты подготовки и  ионизации воздуха.

И последняя рекомендация – если здание подвержено риску подтопления, необходимо иметь соответствующую страховку. Тогда, если вам придется устранять последствия этой критической ситуации, то хотя бы часть расходов будет возмещена.

Генеральный директор "УК СИСТЕМА" Евгений Якушин